DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY
Musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli planujemy inwestycje na terenie, który nie jest objety miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta określa wymagania dla nowych budynków (w tym linię zabudowy, wielkość powierzchni budynku, wysokość elewacji itp.).
Zgodnie z art. 59 nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku budowy lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (oprócz tzw. inwestycji celu publicznego) gdy brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy. Decyzję taką wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządza osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Obowiązuje zasada tzw. kontynuacji zabudowy. Oznacza to, że decyzji o warunkach zabudowy nie można wydać (z pewnymi wyjątkami), jeżeli przynajmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana. Dlaczego? Ponieważ zabudowa działki sąsiada ma pozwolić na określenie wymagań dotyczących m.in. fbrmy architektonicznej, linii zabudowy, gabarytów budynków itp. Przepisy te mają unieniożliwić tworzenie bałaganu w przestrzeni, czyli np. budowę dworku szlacheckiego wśród domków w stylu zakopiańskim.
Obszar analizowany
W jaki więc sposób określić w decyzji o warunkach zabudowy wymagania dotyczące nowych budynków? Kwestie te rozstrzygają przepisy wykonawcze, które obowiązują od 27 września 2003 r. Określają one wymagania dotyczące ustalania m.in. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej elewacji, gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, wyznacza się tzw. obszar analizowany i sprawdza się na tym terenie fiinkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu. Bada się m.in. czy:
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istnieje (lub jest projektowane) odpowiednie uzbrojenie terenu,
• działki sąsiednie są zabudowane,
• nie trzeba będzie dokonać odrolnienia działki itd.
Obszar analizowany nie jest określany dowolnie. Jego granice wyznacza się na mapie w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie tnniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie mniejszej niż 50 metrów Przez ,,front działki" rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Wyznaczenie tego obszaru przydaje się m.in. do określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Wielkość tę wylicza się na podstawie średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, jaki notuje się na analizowanym obszarze.
Warunki zabudowy
Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy, wyznacza się jako przedłużenie linii już istniejących budynków na działkach sąsiednich (par. 4 ust. 1 rozporządzenia). Nie jest to jednak wymóg bezwzględny, bowiem gdy linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej jest niezgodna z przepisami odrębnymi (np. prawem budowlanym), to obowiązującą linię zabudowy ustala się zgodnie z tymi przepisami. Nie stosuje się w takim przypadku par. 4 ust. 1 rozporządzenia. Natomiasl w sytuacji gdy linia zabudowy na sąsiednich działkach tworzy uskok (czyli np. jakiś budynek stoi dalej, w głębi działki), to obowiązującą linię zabudowy dla nowego domu trzeba ustalić na podstawie lokalizacji budynku, który znajduje się dalej od pasa drogowego.
WARTO WIEDZIEĆ
Warunki i wymagania, które dotyczą nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, muszą zostać określone w decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka zawiera część tekstową i graficzną, a wyniki badania tzw. obszaru analizowanego stanowią załącznik do tej decyzji.
Kolejnym istotnym elementem określanym w warunkach zabudowy jest szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony działki budowlanej przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Szerokość taką wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych już istniejących budynków na analizowanym obszarze, z tolerancją do 20 proc. Natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki określa się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na sąsiednich działkach. Wysokość tę mierzy się od średniego pozionm terenu przed głównym wejściem do budynku. Jednak gdy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki przebiega na sąsiednich działkach tworząc uskok (czyli np. jeden z domów jest znacznie niższy lub wyższy), wtedy przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na analizowanym obszarze (par. 7 ust. 3 rozporządzenia). Odpowiednio do geometrii dachów występujących na analizowanym obszarze ustala się również geometric dachu (m.in. kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy, układ połaci dachowych, kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki itp.).
Czy tak dokładne określenie warunków zabudowy wystarczy, aby uporządkować bałagan w przestrzeni? Przepisy nie są konsekwentne i dopuszczają określenie innych warunków (innej obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej elewacji), jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy fiinkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
PODSTAWA PRAWNA
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.tJ. nr 80, poz. 717).
Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).
